人在海外如何購買沖繩房產：申報、納稅管理人與付款

您是非居住者嗎？

有兩種不同的判定標準，請分別確認。依日本外匯法，外國人一般視為非居住者，但在日本的辦公處所工作，或已在日本停留6個月以上者除外。稅務另有規定，請向稅務專業人士確認您的身分。經常往返日本並不足以判定。財務省說明，購屋供赴日停留期間使用的人，只要屬於非居住者，仍須申報。

自2026年4月1日起，非居住者購買日本不動產，不論價格或用途，都須在20天內透過日本銀行向財務省申報。

若您需要在日本申報所得稅，例如有租金收入或出售房屋，必須指定納稅管理人（nozei kanrinin），並通知稅務署。納稅管理人代您申報與繳稅，可以是個人或公司。

請提早確認由誰擔任。趕在期限之前安排會容易得多。

承租人或公司支付租金給非居住者時，一般須扣繳20.42%的所得稅。但個人為自己或親屬居住而承租房屋所支付的租金，不適用此規定。非居住者仍可能需要辦理所得稅申報。

依《住宅宿泊事業法》經營的短期住宿，每年上限為180天，地方自治條例也可能進一步限制。請就實際地址確認市町村的規定，也要確認大樓規約。

買方向非居住者賣方支付日本土地或建物的價款時，一般須從付款中扣繳10.21%。請在付款前向仲介與稅務專業人士確認是否適用。請提早確認賣方身分。

在完成查核前，請不要將刊登的房屋視為已確認的交易。請先以書面確認：

您的下一步

您打算從海外買房嗎？請傳送房屋連結或一個問題。我們會以文字回覆您需要確認的事項，以及可向誰確認。

免費，無須預約。我們會在2個工作天內回覆。