해외에서 오키나와 부동산 구매하기: 신고·납세관리인·송금

비거주자에 해당합니까?

서로 다른 두 가지 기준이 있으므로 모두 확인하십시오. 일본 외환법상 외국인은 일반적으로 비거주자로 취급되지만, 일본의 사무소에서 근무하거나 일본에 6개월 이상 체류한 경우는 제외됩니다. 세법에는 별도 규정이 있으므로 본인의 상황을 세무 전문가에게 문의하십시오. 자주 입출국한다는 사실만으로 판단할 수는 없습니다. 재무성은 일본 체류 중 사용할 주택을 구매하는 사람도 비거주자에 해당하면 보고해야 한다고 설명합니다.

구매 후 20일 이내에 보고하십시오

2026년 4월 1일 이후 비거주자가 일본 부동산을 구매하면, 가격이나 목적에 관계없이 20일 이내에 일본은행을 통해 재무성에 보고해야 합니다.

• 보고서는 일본어로 작성해야 합니다. 일본 거주 대리인이 온라인으로 대신 제출할 수 있습니다.
• 구매자마다 각자 보고해야 합니다. 공동 구매자는 자신의 지분을 보고합니다.
• 잔금 지급 전에 보고 날짜를 정하고 누가 제출할지 합의하십시오.

세무 신고가 있다면 납세관리인을 지정하십시오

임대소득이나 매각 등으로 일본에서 세금 신고가 필요한 경우, 납세관리인(nozei kanrinin)을 지정하고 세무서에 신고해야 합니다. 납세관리인은 본인을 대신해 신고하고 납부하며, 개인이나 회사가 맡을 수 있습니다.

누가 맡을지 일찍 문의하십시오. 기한이 생기기 전에 준비하는 편이 훨씬 수월합니다.

임대할 계획이라면

비거주자에게 임대료를 지급하는 임차인이나 회사는 일반적으로 소득세 20.42%를 원천징수합니다. 다만 개인이 본인이나 친족의 거주용 주택을 임차해 지급하는 임대료에는 적용되지 않습니다. 비거주자는 여전히 세금 신고가 필요할 수 있습니다.

주택숙박사업법에 따른 단기 임대는 연간 180일로 제한되며, 지방 조례로 더 제한될 수 있습니다. 실제 주소에 적용되는 지자체 규정과 건물 규약도 확인하십시오.

매도인도 비거주자라면

일본의 토지나 건물을 비거주자 매도인에게서 구매하는 매수인은 일반적으로 지급액에서 10.21%를 원천징수해야 합니다. 잔금을 지급하기 전에 중개업자와 세무 전문가에게 적용 여부를 문의하십시오. 매도인이 누구인지 일찍 확인하십시오.

송금하기 전에

확인을 마치기 전에는 매물 정보만으로 거래가 확정됐다고 여기지 마십시오. 다음 사항을 먼저 서면으로 확인하십시오.

• 누구에게 지급하며 왜 그 계좌를 사용하는지
• 계약 시와 잔금 지급 시 각각 무엇을 지급하는지
• 누가 언제 등기를 처리하는지
• 누가 보고를 제출하고 납세관리인을 지정하는지
• 부재 중 누가 부동산을 관리하는지